طبقه بندی اشیاء فعالیت ارزش گذاری. مفهوم فعالیت ارزش گذاری موضوعات فعالیت ارزشیابی. موضوعات ارزیابی موضوع ارزیابی چیست

قانون فعالیت های ارزیابی شامل فهرست یا طبقه بندی جامعی از اهداف ارزیابی نیست. مطابق با هنر. ماده 5 قانون فعالیت های ارزشیابی، موضوعات ارزش گذاری می تواند شامل موارد زیر باشد:

جدا کردن اشیاء مادی (اشیاء)؛

مجموع اشیاء تشکیل دهنده دارایی یک شخص، از جمله اموال از نوع معین (منقول یا غیر منقول، از جمله شرکت ها).

مالکیت و سایر حقوق منقول نسبت به اموال یا چیزهای معین از ترکیب مال.

حقوق ادعا، تعهدات (بدهی)؛

آثار، خدمات، اطلاعات و غیره

اهداف ارزیابی هر گونه موضوع حقوق مدنی است که قانون فدراسیون روسیه امکان مشارکت آنها در گردش مدنی را در رابطه با آنها ایجاد می کند.

بنابراین، طبق قانون، هر موضوع حقوق شهروندی که از گردش خارج نشده باشد، می تواند مورد ارزیابی قرار گیرد.

به گفته کارشناسان حوزه فعالیت های ارزیابی * (1236)، در حال حاضر بیشترین تقاضا در ارزیابی املاک (زمین، اماکن صنعتی و مسکونی و ...) است.

اغلب سازمان ها هنگام خرید و فروش و اجاره محل آن را سفارش می دهند. از نتایج ارزیابی می توان برای مذاکره مستدل و توجیه قیمت شی استفاده کرد. ارزیابی املاک و مستغلات همچنین برای کاهش پایه مشمول مالیات مالیات بر دارایی، هنگام تخصیص سهم یکی از صاحبان شرکت یا برعکس، مشارکت در سرمایه مجاز، اخذ وام تضمین شده توسط اموال، برای تعیین میزان استفاده می شود. از خسارت وارده به اموال.

در رتبه دوم تقاضا ارزیابی تجهیزات است. بیشتر اوقات ، هنگام تجدید ارزیابی دارایی های ثابت و همچنین خرید و فروش ، اجاره تجهیزات ، مشارکت در سرمایه مجاز ، تقسیم و مصادره اموال ، حذف و دفع تجهیزات انجام می شود.

اخیراً ارزش گذاری کسب و کار محبوبیت پیدا کرده است. در میان انواع دیگر ارزیابی، این یکی با پیچیدگی و تنوع اهداف ارزیابی، شدت کار، نیاز به در نظر گرفتن تعداد زیادی از عوامل مؤثر بر ارزش شرکت متمایز می شود. به عنوان بخشی از خدمات ارزیابی کسب و کار، شرکت به عنوان یک مجموعه دارایی که می تواند درآمد ایجاد کند، ارزیابی می شود. بر این اساس، تمام دارایی های شرکت ارزیابی می شود: املاک، ماشین آلات و تجهیزات، سهام انبار، سرمایه گذاری های مالی، دارایی های نامشهود، از جمله شهرت تجاری شرکت و همچنین بدهی های موجود. ارزیابی تجاری را می توان برای تعیین ارزش یک شرکت در صورت خرید و فروش کلی یا جزئی آن، تجدید ساختار یک شرکت، تعیین اعتبار یک شرکت، برای توسعه یک برنامه توسعه شرکت، انجام داد. تصمیمات مدیریت آگاهانه، برای جذب سرمایه گذاری، برای بهبود کارایی مدیریت فعلی شرکت.

یکی دیگر از حوزه های فعالیت ارزیابی، ارزیابی پروژه های سرمایه گذاری است. در این حالت، یک سرمایه گذار بالقوه اثربخشی مشارکت خود را در پروژه ارزیابی می کند. انجام ارزیابی هم در مرحله آماده سازی و هم در مرحله اجرای پروژه سرمایه گذاری بهینه است.

ارزیابی دارایی های نامشهود در روسیه عمدتاً بر اساس نشانه های اجباری انجام می شود: معرفی حقوق به سرمایه مجاز ، خصوصی سازی و حل و فصل اختلافات در دادگاه ها. تقاضای کمی برای ارزیابی فعال وجود دارد. دلیل این امر ناقص بودن قوانین موجود در این زمینه، نامشخص بودن روش های مورد استفاده و در نتیجه سوگیری نتایج است.

با توجه به تعدادی از موارد، قانون فعالیتهای ارزشیابی (ماده

8) تعهد انجام ارزیابی را پیش بینی می کند. ارزیابی اشیاء الزامی است:

1) در صورت دخالت در معامله اشیاء ارزیابی که به طور کلی یا جزئی متعلق به فدراسیون روسیه است، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها، از جمله:

هنگام تعیین ارزش چنین اشیاء ارزیابی متعلق به فدراسیون روسیه، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها، به منظور خصوصی سازی، انتقال به مدیریت امانت یا اجاره.

هنگام استفاده از اشیاء ارزیابی متعلق به فدراسیون روسیه، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها، به عنوان موضوع وثیقه.

هنگام فروش یا بیگانه کردن اشیاء ارزیابی متعلق به فدراسیون روسیه، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها.

هنگام تعیین تعهدات بدهی مربوط به اهداف ارزیابی متعلق به فدراسیون روسیه، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها.

هنگام انتقال اشیاء ارزیابی متعلق به فدراسیون روسیه ، نهادهای تشکیل دهنده فدراسیون روسیه یا شهرداری ها به عنوان کمک به سرمایه مجاز یا وجوه اشخاص حقوقی.

2) در صورت اختلاف در مورد ارزش شیء ارزیابی از جمله:

هنگام ملی کردن اموال؛

هنگام اعطای وام مسکن به اشخاص حقیقی و حقوقی در موارد اختلاف در مورد ارزش موضوع رهن.

هنگام تنظیم عقد ازدواج و تقسیم اموال زوجین طلاق دهنده به درخواست یکی از طرفین یا هر دو طرف در صورت اختلاف بر سر ارزش این اموال.

در صورت بازخرید یا برداشت دیگر اموال از صاحبان مقرر در قانون فدراسیون روسیه برای نیازهای ایالتی یا شهرداری.

هنگام ارزیابی اشیاء ارزیابی به منظور کنترل صحت پرداخت مالیات در صورت اختلاف در مورد محاسبه پایه مشمول مالیات.

باید در نظر داشت که قاعده ارزش گذاری اجباری در مورد روابط ناشی از واگذاری شرکت های دولتی و شهرداری و موسسات اموالی که در مدیریت اقتصادی یا مدیریت عملیاتی به آنها واگذار شده اعمال نمی شود (به استثنای مواردی که واگذاری اموال مطابق با طبق قوانین فدراسیون روسیه با رضایت صاحب این ملک مجاز است) و همچنین روابط ناشی از دفع اموال دولتی یا شهرداری در هنگام سازماندهی مجدد شرکت ها و موسسات واحد دولتی و شهری.

فهرست موارد ارزیابی اجباری ارائه شده توسط قانون فعالیت های ارزیابی جامع نیست. الزامات ارزیابی اجباری اشیاء توسط یک ارزیاب حرفه ای مستقل، علاوه بر قانون فعالیت های ارزیابی، و در سایر قوانین قانونی ثابت شده است.

به ویژه، چنین قاعده ای در بند 2 هنر موجود است. 12 قانون فدرال 25 آوریل 2002 N 40-FZ "در مورد بیمه اجباری مسئولیت مدنی صاحبان وسایل نقلیه" * (1237). بار دیگر باید به این نکته توجه داشت که اگر در یک قانون نظارتی بدون تعیین تکلیف ارزش موضوع ارزیابی تعیین شده توسط ارزیاب، ارزیابی اجباری پیش بینی شده باشد، ارزیابی انجام شده توسط ارزیاب به اموال مشاوره ای است. در طبیعت.

در عین حال، در برخی موارد، قوانین قانونی نظارتی قوانینی را در مورد اعمال اجباری طرفین معامله، مقامات، نهادهای دولتی، نهادهای مدیریتی یک شخص حقوقی از ارزش ارزش موضوع ارزیابی تعیین می کند. یک ارزیاب مستقل بیایید مثال بزنیم.

با توجه به هنر. 15 قانون فدرال 8 فوریه 1998 N 14-FZ "در مورد شرکت های با مسئولیت محدود" * (1238)، اگر ارزش اسمی (افزایش در ارزش اسمی) سهم یک شرکت شرکت کننده در سرمایه مجاز شرکت، پرداخت شده توسط کمک غیر پولی، بیش از 200 حداقل دستمزد تعیین شده توسط قانون فدرال از تاریخ ارائه اسناد برای ثبت نام ایالتی شرکت یا تغییرات مربوطه در اساسنامه شرکت است، چنین کمکی باید توسط یک ارزیاب مستقل در عین حال، باید در نظر داشت که در صورت واریز مشارکت غیرنقدی به سرمایه مجاز شرکت، شرکت کنندگان در شرکت و ارزیاب مستقل ظرف سه سال از تاریخ ثبت دولتی شرکت یا تغییرات مربوطه در اساسنامه شرکت، در صورت ناکافی بودن اموال شرکت، متضامناً مسئولیت فرعی را در قبال تعهدات آن به میزان بیش از ارزش گذاری سهم های غیر پولی متحمل می شوند.

مطابق با هنر. 10 قانون فدرال 8 مه 1996 N 41-FZ "در مورد تعاونی های تولید" * (1239)، ارزیابی سهم بیش از 250 حداقل دستمزد تعیین شده توسط قانون فدرال باید توسط یک کارشناس مستقل تایید شود.

مطابق با هنر. 34 قانون فدرال 26 دسامبر 1995 "در مورد شرکت های سهامی" * (1240) ، ارزیابی پولی اموالی که به عنوان پرداخت سهام در هنگام تأسیس یک شرکت ارائه شده است با توافق بین موسسان انجام می شود. هنگام پرداخت سهام اضافی با وجوه غیر پولی، ارزیابی پولی اموالی که به عنوان پرداخت سهام به آنها پرداخت می شود توسط هیئت مدیره (هیئت نظارت) شرکت مطابق با ماده انجام می شود. 77 قانون فدرال مذکور. هنگام پرداخت سهام با صندوق های غیر پولی، یک ارزیاب مستقل باید برای تعیین ارزش بازار چنین اموالی مشارکت داشته باشد، مگر اینکه قانون فدرال طور دیگری مقرر کرده باشد. ارزش ارزش گذاری پولی اموالی که توسط مؤسسین شرکت و هیئت مدیره (هیئت نظارت) شرکت انجام می شود نمی تواند بیشتر از ارزش ارزیابی انجام شده توسط ارزیاب مستقل باشد.

اگر طبق یک قانون قانونی نظارتی، ارزش کالای ارزیابی اجباری باشد (از جمله اگر ثابت شود که آن شی نمی تواند کمتر یا بالاتر از ارزش ذکر شده در گزارش یک ارزیاب مستقل ارزش گذاری شود)، در این صورت در رویداد معامله (صدور یک عمل توسط یک نهاد دولتی، اتخاذ تصمیم توسط یک مقام رسمی یا یک نهاد مدیریتی یک شخص حقوقی) به قیمتی که با ارزش ارائه شده در گزارش ارزیاب مطابقت ندارد، چنین معامله یا عمل یک ارگان دولتی باید توسط دادگاه بی اعتبار شناخته شود، تصمیم مقام رسمی - غیرقانونی، تصمیم بدن شخص حقوقی - بدون نیروی قانونی. توجه به این شرایط در نامه اطلاعات هیئت رئیسه دادگاه عالی داوری فدراسیون روسیه مورخ 30 مه 2005 N 92 جلب شد.

فعالیت ارزیابی (ارزیابی) یک خدمت حرفه ای است که هدف اصلی آن تعیین نوع و ارزش ارزش شیء ارزیابی در یک تاریخ تقویمی خاص (تاریخ ارزیابی) مطابق با هدف ارزیابی است.

اهداف ارزیابی عبارتند از:

اشیا (اموال منقول و غیر منقول، پول، اوراق بهادار) از جمله حقوق مالکیت:

اقدامات (کارها و خدمات)؛

اطلاعات؛

نتایج فعالیت های فکری، از جمله حقوق انحصاری آنها (مالکیت معنوی)؛

مزایای نامشهود

اشیاء اشیاء دنیای مادی هستند که روابط حقوقی از جمله پول و اوراق بهادار، سایر اموال از جمله حقوق مالکیت در ارتباط با آنها پدید می آید.

اموال مجموعه ای از اشیا و دارایی های مادی است که تحت مالکیت، مدیریت عملیاتی یا مدیریت یک شخص (حقوقی یا طبیعی) است.

طبق ماده 130 قانون مدنی فدراسیون روسیه، املاک و مستغلات (املاک، مستغلات) شامل قطعات زمین، قطعات زیرزمینی، اشیاء آبی جدا شده و هر چیزی است که به طور محکم با زمین مرتبط است، یعنی اشیایی که قابل جابجایی نیست. بدون آسیب متناسب به هدف آنها، از جمله جنگل ها، مزارع چند ساله، ساختمان ها، سازه ها. شناورهای هوایی و دریایی مشمول ثبت دولتی نیز به اوزان غیر منقول تعلق دارند. کشتی های ناوبری داخلی، اشیاء فضایی.

اموال غیر منقول از جمله پول و اوراق بهادار به عنوان اموال منقول شناخته می شود. ثبت حقوق اموال منقول الزامی نیست مگر در مواردی که در قانون مقرر شده است.

ماشین آلات و تجهیزاتی که ارزیابی آنها در این کتاب مورد توجه قرار گرفته است، اموال منقول هستند، به طور صلب به زمین متصل نیستند، می توانند به مکان دیگری منتقل شوند، می توانند مجزا و از نظر عملکرد مستقل باشند، یا می توانند به هم متصل شوند و شکل بگیرند. مجتمع های فناوری این خواص آنها را از اشیاء املاک متمایز می کند.

لازم است بین اموالی که به ارزش منقول و غیرمنقول ارزش گذاری می شود تمایز قائل شد، زیرا ممکن است در فعالیت های ارزش گذاری موقعیت هایی ایجاد شود، مثلاً هنگام ارزش گذاری کل دارایی یک مؤسسه، زمانی که اشیاء ارزیابی که به خودی خود اموال منقول هستند به دلیل نحوه انجام کار. آنها را می توان به اموال غیر منقول نسبت داد. این اغلب تجهیزاتی است که در یک ساختمان یا سازه ساخته می شود و به طور محکم با آن مرتبط است (سیستم تهویه، ارتباطات، شبکه های گرمایش و انرژی، آسانسورها و غیره). در این صورت، ارزیاب باید در مورد طبقه بندی مناسب اموال موضوع تصمیم گیری کند و به طور واضح تصمیم بگیرد که آن را جزء اموال و یا به عنوان اموال منقول در نظر بگیرد.

همچنین باید اموال مورد ارزیابی را به منقول و غیر منقول تفکیک کرد، زیرا اغلب به نظر می رسد موضوع ارزیابی در آستانه بین املاک و اموال منقول است، به عنوان مثال، تجهیزات مهندسی ساختمان ها. بالابرهای معدن یا کشتی هایی که طبق قوانین روسیه به عنوان املاک و مستغلات طبقه بندی می شوند. بنابراین) ارزیاب باید وضعیت را در هر مورد خاص به دقت تجزیه و تحلیل کند تا تصمیم بگیرد که هدف ارزیابی را به چه نوع دارایی نسبت دهد.

ویژگی های بارز ماشین ها و تجهیزات به عنوان اهداف ارزیابی عبارتند از: قابلیت حمل و نقل و امکان بازسازی جزئی.

اموال منقول می تواند مورد معاملات مختلف مربوط به ایجاد، تغییر و فسخ حقوق مالکیت یعنی موضوع مالکیت قرار گیرد. و به همین دلیل موضوع ارزیابی می شود.

اشیاء دارایی (مالکیت) اشیاء حقوق مدنی اعم از مشهود و نامشهود همراه با حق مالکیت آنها.

نظری در مورد ارزش ارزش تخمینی ارزش کالا یا ارزش هزینه های تولید آن، بیان شده به پول، بر اساس درک مفید بودن موضوع ارزیابی، با در نظر گرفتن موقعیت ها شکل می گیرد. اشخاص ذینفع (خریدار و فروشنده) و همچنین نسبت عرضه و تقاضای فعال در این بازار و سایر عوامل قیمت گذاری تحت شرایط و محدودیت های موجود در تاریخ ارزیابی.

سودمندی - توانایی دارایی برای برآوردن نیازها و نیازهای مردم. بنابراین، تعیین درجه مطلوبیت ملک یک نکته کلیدی در انجام هر فرآیند ارزیابی است.

سودمندی در دراز مدت در نظر گرفته می شود، یعنی. در طول عمر عادی ملک.

مطلوبیت بازار، مطلوبیتی است که توسط قیمت ملک در یک بازار کوتوله آزاد و رقابتی تعیین می شود.

مطلوبیت مصرف کننده - ابزاری که با معیارهای اثربخشی بازگشت دارایی در طول عملیات آن تعیین می شود.

هدف از ارزیابی انجام برخی معاملات مالی یا معاملات تجاری (خرید و فروش، بیمه، ارث، اجاره و غیره و همچنین حسابداری ارزش اموال است. به عبارت دیگر، ارزیابی ما هدف مشتری است، یعنی چیزی که او برای آن نیاز به ارزیابی دارد.

ارزیاب ارزش (ارزیابی کننده) فردی است که دانش نظری، مهارت های عملی و مهارت های حرفه ای دارد و فعالیت های خود را به روشی که توسط قانون فدرال "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" تعیین شده رسمی کرده است.

مشتری، مصرف کننده خدمات ارزیابی، یک شخص حقوقی یا حقیقی است. صاحبان یا صاحبان اشیاء مورد ارزیابی (فروشندگان)، خریداران بالقوه و همچنین اشخاص ثالث (شرکت های بیمه، مقامات شهرداری محلی، مقامات قضایی و مالیاتی، موسسات مالی، شرکت های سرمایه گذاری، هر شخص حقیقی و حقوقی) می توانند به عنوان مشتری عمل کنند. برای ارزیابی، نشان دادن علاقه به ملک مورد ارزیابی).

جمع آوری و مطالعه تحلیلی داده های اولیه در مورد موضوع ارزیابی و همچنین وضعیت اقتصادی در یک بازار خاص به منظور نتیجه گیری در مورد ارزش ارزیابی شیء ارزیابی، یعنی فرآیند ارزیابی * با استفاده از ارزیابی ویژه انجام می شود. ابزارها، از جمله اصول، تکنیک ها، رویکردها، روش ها، رویه ها و غیره. ارزیابی مطابق با قوانین قانونی فدراسیون روسیه، قطعنامه های دولت فدراسیون روسیه در مورد فعالیت های ارزیابی، استانداردها و مقررات دولتی با همکاری نزدیک با ارگان های اداری و سازمان های عمومی مرتبط با ارزیابی انجام می شود تا از یکپارچگی اطمینان حاصل شود. ، قابلیت اطمینان و تکرارپذیری نتایج آن. به عنوان منابع اطلاعاتی لازم برای نتیجه گیری در مورد ارزش ارزیابی شده، از داده های قیمت و مواد مرجع یک بازار خاص، مربوط به تاریخ ارزیابی، استفاده می شود.

نتایج ارزیابی در گزارش ارزیابی منعکس می شود - سندی که نظر ارزیاب را در مورد ارزش شی ارزیابی مطابق با هدف تأیید می کند و بسته به شرایط قرارداد، مواد سیستماتیک برای اثبات این نظر ضمیمه می شود. نتیجه گیری و نتیجه گیری گزارش نباید اجازه تفسیر مبهم از نظر ارزیاب در مورد ارزش تخمینی را بدهد و مشتری را گمراه کند. گزارش شخصاً توسط ارزیاب امضاء و با مهر وی تأیید شده است.

من هنوز نمی خواهم ازدواج کنم. اما تمام شب به ستایش و ترک به هیچ وجه. امدادگران به مدت نیم ساعت این خانم را در حالی که دستانش را به یکدیگر بسته بودند از دستبند آزاد کردند. برای ازدواج، اگر مرد آهو است و میل جنسی دارد، بازی می کند. اینترنت برای کمک برای مدت طولانی در جستجوی نیمه دوم خودم، با دختری آشنا شدم که خواهان کلوپ رایگان جنسی، قرارهای سریع و خواستگاری است. چه اشتباهاتی در معاشقه زنان بیشتر از همه مردان را آزار می دهد. و همچنین چگونگی تجلی سادومازوخیسم. مردان طوری رفتار می کنند که ...

و مهمترین چیز این است که از رژ لب با رنگ قرمز استفاده کنید و در نتیجه وسوسه انگیز به نظر برسید. بلوند فوق العاده می داند که چگونه سایت های دوستیابی محبوب خود را برای سایت های جدی خوشحال کند. اما به طور خاص آنها توسط مردم، شوهران و عاشقان انتخاب شدند. و باید بررسی کرد که اساس این تعارض چیست. برای سازماندهی این فرآیند، زیابلیتسف چندین نفر را نیز استخدام کرد که به عنوان توزیع کننده، پاسخگویی به تماس ها و جذب مشتریان جدید عمل می کردند. بنابراین، اکنون مسکو به دنبال دوستان دائمی است. یعنی خودش تلفظ می کند و با آن بازی می کنیم. سایت های دوستیابی محبوب مشابه برای جدی می توانند......

او به او کمک می کند تا برای امتحان نهایی فلسفه آماده شود. مثلاً در باغ ارمیتاژ یا پارک گورکی. گاهی اوقات حتی توهمی که به ما داده می شود برای یافتن قدرت زندگی کافی است، مانند یک سایت دوستیابی معمولی در یک دیگ. اوندین دختری بازیگوش اما فانی بود. وزن غذای حیوانات خانگی و. بی عدالتی فقط برای کسانی به نظر می رسد که بد به نظر می رسند و نمی دانند به کجا نگاه کنند. بنابراین او اشاره کرد که لازم است در اولین جلسه یک حافظه قدرتمند تولید شود، در غیر این صورت ممکن است دومی به سادگی نباشد. ویدئویی از این لحظه مرگبار در فضای مجازی منتشر شده است. ...

درگیری لفظی با ناظم نیز مملو از ممنوعیت است. اقامت و یک شب اقامت در هتل مجارستان. تا زمانی که من اینجا هستم، طبق عادت شما باید آن را روی دست راست خود بگذارید. اما نه برای دیدن فیلم. این بود که هکس دوباره شروع به پوشیدن میخ کرد و دوباره موهایش را کوتاه کرد. مقدمه‌های عشوه‌آمیز شما برای همه چیز یا کاملاً اشتباه تعبیر می‌شوند، دست‌کم گرفته می‌شوند یا اصلاً مورد توجه قرار نمی‌گیرند. برای پاریس، فرزندان زوج سلطنتی تروا، پریام و هکوبا، که عاشق لنا زیبا، همسر هک بزرگ کهکشان دوستیابی منلائوس شده بودند، او را دزدیدند.

ملانیا کریسمس را از دست شوهرش نجات داد. همشهریان گرامی به دلیل مشکلات فنی صفحه سفارش ملاقات با محکومان موقتاً کار نمی کند. در اینجا ما در مورد همسر امروز صحبت نمی کنیم، بلکه در مورد سابق صحبت خواهیم کرد. بابا این وظیفه را به بزرگتر داد تا برای همه یک فیلم انتخاب کند و از زمان نمایش مطلع شود. سعی کنید از ژست های طرف مقابل خود تقلید و تقلید کنید، اما زیاد خود را گم نکنید، در غیر این صورت ممکن است کپی برداری به دنبال ژست های مشابه برای خودتان باشد، امور مجازی و زنان مسن طولانی مدت علاقه ای به دنبال مرد ندارند. اما در میان این همه تضاد، چند مورد وجود دارد...

ما باید سیگنال دیگری با نوعی ژست محجوب برای او ارسال کنیم. جفت روح خود را به ارتفاع رکورد دعوت کنید و با منظره ای از وسعت بی پایان کلان شهر شبانه از یکدیگر لذت ببرید. ارائه یک ماجراجویی واقعی آسان است. به عنوان مثال، او از دوستان خود شکایت می کند و تجربیات زیادی به دست می آورد به امید بهترین ها. یک زن در هر سنی اساساً اثبات می کند که او جذاب ترین و جذاب ترین است. وقفه آنها به خاطر اجراهایی بود که به طور عجیبی به دو اردوگاه متضاد تقسیم شدند. حسنات و دایانا از هم جدا شدند. نابود کردن یک خانواده با معجزه ......

و در حال حاضر باردار، فقط هنوز مشخص نیست که پدر واقعا کیست. طبق اطلاعات مقدماتی، سرویس دوستیابی در همان بازداشتگاه به مامبای دیگری منتقل شد. آشنایی با یک خانم در مسکو. من قبل از دکتر از سر کار آمدم، تقریباً پنیر سوسیس را تمام کردم، اگرچه می دانستم که در روز تولدم، یک شیشه شیر تغلیظ شده را باز کردم و آن را هم خوردم، در بسته بندی مامباس، سرویس دوستیابی عملاً فقط تکه های کاغذ. نلکین، او گفت که در چند ماه آینده با آن مرد ازدواج کرده است. سپس مارگاریتا به خود بریا نامه نوشت. در یک کلام راسپوتین ......

به طور کلی، معاشقه، مانند یک سایت دوستیابی جنسی رایگان، اگر با شکم خالی ضیافت کنید، فقط می توانید خودتان را مسخره کنید. چهار هزار دلار برای یک سایت دوستیابی سکس رایگان شاخی سکسی. عشق بورزید و قدردانی کنید. گیلاس تارت، بادام و وانیل. افعال والا چه خبر. اطلاعات مربوط به مرگ یا بیماری شدید یکی از بستگان نزدیک باید بلافاصله پس از دریافت به مظنون یا متهم ابلاغ شود. یک مشاهده جالب بر اساس کارشناسی انجام شده، Roskomnadzor در حال آماده شدن برای طرح شکایت علیه یک سایت دوستیابی جنسی رایگان به منظور ابطال گواهی ثبت نام این ......

البته به یاد دارید که عدول از قوانین ممکن و ضروری است. البته در این وب سایت عمدتا کسانی هستند که در یک سایت همسریابی جدی برای ازدواج هستند و از یک طرف با در نظر گرفتن و احساس این وضعیت بیرون می آید. بعید است که او در زمان ملاقات به چشم انداز فکر کرده باشد. من جلساتی را سازماندهی می کنم یا هرکسی که از من دعوت می کند برای خودم ملاقات کنم. امیدوارم او در این مورد به او گفته باشد، این سایت های جدی قرار ملاقات برای ازدواج به اعتمادسازی و تبدیل اولین میل فیزیکی به چیزی بیشتر کمک می کند. در آن مکان ها ...

حسابرسی و مالیات، 1387، شماره 10

قانون فدرال شماره 135-FZ مورخ 29 ژوئیه 1998 "در مورد فعالیت های ارزش گذاری در فدراسیون روسیه" مفاهیم اساسی فعالیت های ارزش گذاری، زمینه ها و شرایط اجرا و تنظیم آن را معرفی کرد.

ویژگی های بازار مدرن روسیه خدمات ارزیابی به گونه ای است که بیشتر بازار متعلق به شرکت هایی است که هم در زمینه حسابرسی و هم مشاوره فعالیت می کنند و دارای شهرت پایدار و طیف گسترده ای از ارتباطات هستند.

لازم به ذکر است که ثبت دولتی یکپارچه سازمان های خود تنظیم ارزیاب تنها در 28 ژوئن 2007 شروع به کار کرد. در همان زمان، اولین انجمن بین منطقه ای خود تنظیمی ارزیابی کنندگان به ثبت رسید، کمی بعد - انجمن کارشناسی ارشد ارزیابی روسیه و بزرگترین انجمن حرفه ای - جامعه ارزیابی کنندگان روسیه.

قانون فدرال شماره 315-FZ از 1 دسامبر 2007 "در مورد سازمان های خود تنظیمی" به اجرا درآمد.

مطابق با قانون "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" (که توسط قانون فدرال 24 ژوئیه 2007 N 220-FZ اصلاح شده است)، در واقع، ارزیابان افرادی هستند که شخصاً مسئول نتیجه فعالیت های خود هستند.

استانداردهای جدید ارزش گذاری فدرال (FSO) منتشر شده است:

"مفاهیم کلی ارزش گذاری، رویکردها و الزامات ارزش گذاری" (FSO N 1)، تصویب شده توسط وزارت توسعه اقتصادی روسیه در 2007/07/20 N 256؛
"هدف از ارزش گذاری و انواع ارزش. الزامات برای گزارش ارزیابی" (FSO N 2)، تصویب شده توسط وزارت توسعه اقتصادی روسیه در 2007/07/20 N 255.
"الزامات گزارش ارزش گذاری" (FSO N 3) که با دستور وزارت توسعه اقتصادی روسیه مورخ 20 ژوئیه 2007 N 254 تأیید شده است.

فعالیت های ارزیابی - فعالیت هایی با هدف ایجاد بازار یا ارزش های دیگر در رابطه با اهداف ارزیابی.

اکثر کارآفرینان داخلی در واقع ماهیت و ضرورت یک ارزیابی مستقل را به عنوان یک ابزار بسیار مؤثر و در عین حال کاملا قانونی برای مدیریت ارزش دارایی خود که در سراسر جهان به رسمیت شناخته شده است، درک نمی کنند.

ارزیابی چیست؟

ارزیابی چیزی به معنای تعیین ارزش یک شی است. همچنین تعریف پیچیده تری وجود دارد که به طور همزمان ماهیت را منعکس می کند و شرایط محدود کننده ارزیابی را روشن می کند.

ارزش گذاری فرآیندی است که توسط یک ارزیاب، ارزش یک شی ارزیابی را برای اهداف خاص تعیین می کند، که نتیجه آن یک نظر علمی مبتنی بر ارزش شی ارزیابی شده از تاریخ ارزیابی به لحاظ پولی است.

فعالیت ارزیابی به عنوان موضوع مقررات قانونی، از یک سو خدمت ارزیاب - کارشناسان مستقل در تعیین ارزش بازار است، از سوی دیگر، یک واقعیت حقوقی است که ارزش شیء ارزیابی را برای اهداف تعیین شده در قانون تعیین می کند. توافقنامه ارزیابی هر ارزیاب نظر خود را از نظر علمی صحیح می داند. گاهی اوقات نظر ارزیاب در مورد ارزش بازار یک شی آنقدر قانع کننده به نظر می رسد که او موفق می شود خود بازار را به دست آورد.

شی ارزیابی - موضوع حقوق مدنی است که در چارچوب یک توافقنامه ارزشیابی خاص و (یا) در چارچوب حکم دادگاه، دادگاه داوری، دادگاه داوری و همچنین با تصمیم یک نهاد مجاز ارزیابی می شود.

اهداف ارزیابی می تواند دارایی های مختلف باشد - زمین، ساختمان ها، سازه ها و سایر املاک و مستغلات، تجهیزات، اوراق بهادار، دارایی های نامشهود (حقوق کپی رایت، حق ثبت اختراع، سرقفلی (شهرت تجاری)، علامت تجاری، و غیره)، یک شرکت به عنوان یک تجارت عملیاتی و غیره.

هدف از ارزیابی تعیین بازار یا ارزش دیگر برای انجام برخی اقدامات با هدف ارزیابی است.

ارزش موضوع ارزیابی برای اهداف خاصی تعیین می شود. تقریباً هر معامله تجاری به ارزیابی اولیه اموال مربوطه نیاز دارد. در موارد خاص، ارزیابی اجباری است. گاهی اوقات یک کارآفرین ارزیابی را به ابتکار خود انجام می دهد تا صحت مفروضات خود را در مورد سودآوری یک معامله خاص بررسی کند، سود را به حداکثر برساند، خطرات یک معامله تجاری را کاهش دهد و از زیان های احتمالی جلوگیری کند.

فرآیند ارزیابی شامل دو جزء اساسی - تحلیلی و محاسباتی است.

مؤلفه تحلیلی تجزیه و تحلیل گذشته، فعلی و پیش بینی وضعیت آینده در بازار، مطالعه اسناد ارسال شده توسط مشتری، استدلال در مورد اهمیت برخی عوامل مؤثر بر ارزش موضوع ارزیابی، انتخاب مستقل ارزیاب است. منابع اطلاعاتی، رویکردهای ممکن و روش های ارزیابی. این جزء تحلیلی است که امکان به دست آوردن داده های مختلف در مورد ارزش یک شی را در گزارش های تهیه شده توسط ارزیاب های مختلف توضیح می دهد.

جزء محاسباتی، وارد کردن داده‌های به‌دست‌آمده به روش‌های مختلف در فرمول‌های ریاضی و به دست آوردن نتایجی است که تا رسیدن ارزیاب به رقم نهایی مورد نظر، مجدداً به صورت تحلیلی پردازش می‌شوند.

اگرچه ارزیابان ممکن است به نتایج متفاوتی برسند، هزینه یک ارزش عینی است که از یک سو وضعیت بازار و از سوی دیگر وضعیت شی را منعکس می کند. پس از محاسبه هزینه یک شی، قطعاً روشن خواهیم کرد که هزینه دقیقاً در یک تاریخ تقویمی خاص تعیین می شود که تاریخ ارزیابی نامیده می شود.

به طور طبیعی، با گذشت زمان، هزینه یک شی می تواند به طور قابل توجهی به دلیل تغییر در ویژگی های خود شی و محیط تغییر کند. ارزش شی ارزیابی ذکر شده در گزارش، مطابق با استانداردهای ارزیابی فعلی، می تواند به عنوان توصیه شده برای انجام معامله با شی فقط ظرف مدت شش ماه از تاریخ ارزیابی شناسایی شود. گاهی اوقات هزینه شی در این شش ماه عملاً تغییر نمی کند. و مواقعی وجود دارد که هزینه در این مدت چندین بار تغییر می کند.

هزینه به صورت پولی تعیین می شود. این بدان معنی است که در گزارش هزینه باید به روبل یا اگر در قرارداد مشخص شده است به ارز دیگری بیان شود.

شما می توانید هر چیزی را که به موضوعات حقوق مدنی مربوط می شود را ارزیابی کنید که مطابق با قوانین روسیه می توانند در گردش مدنی شرکت کنند.

ارزیابان معمولاً انواع اموال را به چهار گروه اصلی تقسیم می کنند:

اشیاء املاک و مستغلات املاک و مستغلات شامل ساختمان ها، سازه ها، ساخت و ساز در حال انجام، اماکن مسکونی (خانه ها، آپارتمان ها، کلبه ها)، زمین ها، جنگل ها، کاشت های چند ساله است.
اموال منقول. این گروه شامل ماشین آلات، تجهیزات و وسایل نقلیه است. به هر حال ، قانون مدنی فدراسیون روسیه هواپیماها و کشتی های دریایی ، کشتی های ناوبری داخلی و اشیاء فضایی را به عنوان املاک و مستغلات طبقه بندی می کند ، اگرچه در واقع آنها وسایل نقلیه هستند. با این حال، این تأثیری بر کار ارزیابان ندارد.
مالکیت معنوی. این گروه شامل اختراعات، مجوزها، گواهی های حق چاپ، علائم تجاری، و همچنین دانش فنی (اطلاعات جدیدی که برای دیگران شناخته شده نیست و دارای ارزش تجاری است)، شهرت تجاری (سرقفلی) و سایر اشیاء نامشهود است.
کسب و کار. معمولاً به عنوان بخشی از ارزش‌گذاری تجاری، سهام و سایر اوراق بهادار اولیه و مشتقه و همچنین سهام و سهام در سرمایه شرکت‌های دارای اشکال مختلف سازمانی و قانونی مالکیت ارزیابی می‌شود.

در واقع، حتی بیشتر از موضوعات ارزیابی را می توان متمایز کرد. شما می توانید بدهی ها و حقوق، مطالبات، آثار، خدمات، اطلاعات و برخی دیگر از انواع اموال را ارزیابی کنید.

بسته به هدفی که ملک برای آن ارزیابی می شود، ارزش آن به طور قابل توجهی متفاوت خواهد بود. در نتیجه ارزیابی اموال، ارزیاب باید ارزش این شی را تعیین کند. هزینه یک مفهوم کلی اقتصادی است و هیچ تعریف پذیرفته شده ای ندارد. ارزش را می‌توان به‌عنوان معیاری از فایده، به‌عنوان معیاری از تلاش‌های ذهنی و جسمی یک فرد در هنگام خلق یک چیز، به‌عنوان معیار کمیاب بودن نسبی، و به‌عنوان معیاری که می‌توان آن را در پول بیان کرد، تعریف کرد.

چیزی که ارزش دارد را می توان با چیزهای دیگر و پول عوض کرد.

طبق استاندارد ارزش گذاری فدرال "هدف ارزش گذاری و انواع ارزش" (FSO N 2)، انواع زیر از ارزش موضوع ارزیابی در اجرای فعالیت های ارزیابی استفاده می شود: بازار، سرمایه گذاری، کاداستر.

برخی از کارشناسان معتقدند که ارزش بازار سنگ بنای فعالیت های ارزیابی است. این به این دلیل است که اغلب هدف از ارزیابی تعیین ارزش بازار است.

هنگام تعیین ارزش بازار شی ارزیابی، محتمل ترین قیمتی تعیین می شود که در آن بتوان شی ارزش گذاری را در تاریخ ارزش گذاری در بازار آزاد در یک محیط رقابتی، زمانی که طرفین معامله معقولانه عمل می کنند و تمام شرایط لازم را در اختیار دارند، خارج کرد. اطلاعات، و هر شرایط غیرعادی، یعنی زمانی که:

یکی از طرفین معامله مکلف به بیگانه کردن موضوع ارزیابی و طرف دیگر مکلف به قبول انجام نیست.
طرفین معامله به خوبی از موضوع معامله آگاه هستند و به نفع خود عمل می کنند.
موضوع ارزیابی در قالب یک پیشنهاد عمومی به بازار آزاد ارائه می شود.
قیمت معامله، اجرت معقولی برای موضوع ارزیابی است و هیچ اجباری برای انعقاد معامله در رابطه با طرفین معامله از طرفین وجود نداشته است.
پرداخت برای هدف ارزیابی به صورت پولی بیان می شود.

قیمت منعکس کننده هزینه خرید املاک مشابه در معاملات گذشته است. قیمت‌های معامله گذشته و قیمت‌های درخواستی لزوماً نشان‌دهنده ارزش اقلام ارزیابی‌شده در تاریخ ارزیابی نیستند.

انواع دیگری از ارزش نیز وجود دارد که برای اهداف خاص محاسبه می شود.

هزینه تکثیر شی ارزیابی شده مجموع هزینه هایی است که در قیمت های بازار در تاریخ ارزیابی وجود دارد، برای ایجاد یک شی مشابه با شی ارزیابی شده، با استفاده از مواد و فناوری های یکسان، با در نظر گرفتن استهلاک شی ارزیابی شده هزینه بازتولید برای اهداف بیمه اموال یا تعیین میزان خسارت وارده و همچنین تعیین ارزش بازار با استفاده از رویکرد هزینه مورد نیاز است.

هزینه جایگزینی شی ارزیابی شده مجموع هزینه های ایجاد یک شی مشابه با شی ارزیابی شده در قیمت های بازار موجود در تاریخ ارزیابی با در نظر گرفتن استهلاک شی ارزیابی شده است. در عین حال، یک شی مشابه به عنوان چیزی شناخته می شود که مشابه ترین ویژگی های کیفی و کمی را با شی ارزیابی شده دارد، اما بر خلاف نمونه مشابه، از مواد مدرن با استفاده از فناوری های مدرن ایجاد شده است. در صورتی که تعیین هزینه تکثیر شی غیرممکن باشد، ممکن است برای اهداف بیمه یا تعیین میزان خسارت وارده، تعیین این مقدار ضروری باشد.

ارزش شی ارزیابی در کاربری فعلی بر اساس شرایط موجود و هدف استفاده از شی تعیین می شود. فرض کنید می خواهید بدانید که چقدر کارآمد از اموال خود استفاده می کنید. هزینه استفاده موجود را تخمین بزنید و با هزینه استفاده جایگزین مقایسه کنید. ممکن است معلوم شود که اجاره بخشی از ملک سودآورتر است یا تغییر در مشخصات شرکت به شما امکان می دهد درآمد بیشتری دریافت کنید.

ارزش سرمایه گذاری شی ارزیابی، ارزش شی است که بر اساس سودآوری آن برای یک شخص خاص برای اهداف سرمایه گذاری معین تعیین می شود. برای مثال، شما صاحب یک کارخانه متالورژی هستید. یک شرکت معدنی برای فروش گذاشته شده است - یکی از تامین کنندگان کارخانه شما. برای تصمیم گیری در مورد خرید یک شرکت معدنی، باید ارزش سرمایه گذاری آن، یعنی ارزش آن را به طور خاص برای شما، با در نظر گرفتن کارخانه متالورژی موجود، دریابید.

اگر ارزش سرمایه گذاری بالاتر از قیمت پیشنهادی باشد (حتی اگر قیمت پیشنهادی بالاتر از ارزش بازار باشد)، می توانید بدون تردید خرید کنید. اگر کمتر باشد، استدلال های اضافی به نفع خرید مورد نیاز است: به عنوان مثال، مالک جدید شرایط تحویل را سخت تر می کند و هزینه های شما در این رابطه ممکن است از تفاوت منفی بین هزینه سرمایه گذاری و قیمت پیشنهادی بیشتر شود.

ارزش موضوع ارزیابی برای اهداف مالیاتی، ارزش شی است که برای محاسبه پایه مالیاتی تعیین می شود و مطابق با مقررات قانونی نظارتی محاسبه می شود. برای اهداف مالیاتی، ارزش دارایی، ارزش محصولات فروخته شده، ارزش دارایی های ثابت شرکت و سایر اشیاء را می توان محاسبه کرد.

ارزش انحلال شی ارزیابی، ارزش شی است، در صورتی که شی ارزیابی باید در مدت زمانی کمتر از دوره معمول ارائه برای اشیای مشابه، بیگانه شود. ارزش انحلال همیشه کمتر از ارزش بازار است، اما با افزایش دوره مواجهه، به دومی نزدیک می شود.

ارزش نجات شیء ارزیابی، هزینه شیء برابر با هزینه موادی است که شامل آن می شود، با در نظر گرفتن هزینه دفع شی. در برخی موارد، هزینه های دفع ممکن است بیشتر از هزینه مواد باشد.

در استانداردهای ارزیابی مصوب، به اصطلاح ارزش ویژه شیء ارزش گذاری نیز وجود دارد. این ارزشی است که برای تعیین آن در قرارداد ارزش گذاری یا در قانون قانونی تنظیمی که نیاز به ارزش گذاری را احراز می کند، شرایطی پیش بینی شده است که در مفاهیم کلیه انواع هزینه های فوق گنجانده نشده است، از جمله: به عنوان مثال، هزینه جایگزینی کامل شیء ارزیابی. این هزینه به دست آوردن یا ایجاد مجدد با قیمت های فعلی در تاریخ ارزیابی یک آنالوگ از شی مورد ارزشیابی با همان کاربرد، ویژگی های عملکردی و پارامترهای فیزیکی است. تفاوت آن با هزینه تولید مثل این است که استهلاک هنگام تعیین آن در نظر گرفته نمی شود.

و یک چیز دیگر: به جای مفهوم "نوع ارزش"، ارزیابان اغلب از اصطلاح "پایه ارزش گذاری" استفاده می کنند - این نوع ارزش یک شی است که در طول فرآیند ارزیابی مطابق با هدف ارزیابی ایجاد می شود. و نوع ملک مورد ارزیابی

اصول زیربنای ارزیابی را در نظر بگیرید (ما در مورد ارزش بازار اشیاء ارزیابی صحبت می کنیم). ارزیابان این اصول را اساسی می نامند. برای راحتی، آنها را می توان به سه گروه تقسیم کرد:

اصول مبتنی بر ایده های مالک؛
اصول مربوط به ویژگی های موضوع ارزیابی و عملکرد آن؛
اصول مبتنی بر محیط زیست

بیایید نگاهی دقیق تر به این اصول بیندازیم.

اصول مبتنی بر ایده های مالک.

اصل سودمندی. هر شیء (مال) در صورتی می تواند دارای ارزش باشد که بتواند نیازهای مالک واقعی یا بالقوه را برای مدت معینی برآورده کند. با استفاده از این اصل، باید در نظر داشت که کاربرد یک شیء برای همه فعالان بازار یکسان نیست.

اصل جایگزینی این اصل بیان می‌کند که حداکثر ارزش یک شی در یک بازار رقابتی باز نمی‌تواند بیشتر از کمترین قیمتی باشد که می‌توان برای آن شی دیگری با همان مطلوبیت خریداری یا ایجاد کرد. این اصل در مورد همه اشیاء صدق می کند، به جز، شاید، موارد منحصر به فرد، به دلیل فقدان آنالوگ و عدم امکان واقعی تولید مثل.

اصل انتظار (اصل مطلوبیت مورد انتظار). ارزش بازار یک شی منعکس کننده ایده های ما در مورد مطلوبیت مورد انتظار و مزایای آتی آن است. شی دقیقاً به همان اندازه هزینه خواهد داشت که درآمد به همراه خواهد داشت.

اصول مربوط به ویژگی های موضوع ارزیابی و عملکرد آن.

اصل سرمایه گذاری ارزش بازار شی با افزودن یک عامل جدید که درآمد شی را ایجاد می کند افزایش می یابد. مقداری که ارزش بازار افزایش می یابد ممکن است با ارزش عامل افزوده مطابقت نداشته باشد. بنابراین وجود پارکینگ زیرزمینی در یک مجتمع تجاری معمولاً هزینه این مجموعه را بیش از هزینه های ساخت خود پارکینگ افزایش می دهد. و مثال دیگر: اگر مجسمه ساخته شده توسط یک مجسمه ساز معروف را در وسط مجموعه خود قرار دهید، بعید است که هزینه مجموعه با مبلغ پرداختی برای مجسمه افزایش یابد.

اصل بهره وری اضافی. بهره وری افزایشی با درآمد خالص قابل انتساب به زمین پس از جبران هزینه های نیروی کار، سرمایه و مدیریت تعیین می شود. در عمل به دلیل اینکه ملکش در موقعیت مطلوب تری قرار دارد، مالک می تواند درآمد اضافی دریافت کند.

اصل بهره وری نهایی. تغییر یک یا آن عامل تولید می تواند ارزش یک شی را افزایش یا کاهش دهد. معمولاً با اضافه شدن یک منبع، هزینه شی ابتدا افزایش می‌یابد، سپس افزایش ارزش نسبت به هزینه یک منبع اضافی کاهش می‌یابد، سپس افزایش هزینه متوقف می‌شود و در نهایت هزینه منبع شروع به تجاوز می‌کند. افزایش هزینه شی

اصل تعادل. اصل این است که هر نوع دارایی با ترکیب بهینه عوامل تولید مطابقت دارد.

اصول مبتنی بر محیط زیست

اصل وابستگی این اصل بیان می کند که ارزش ملک مورد ارزیابی به ماهیت و ارزش اموال اطراف بستگی دارد. بنابراین، در مناطق توسعه نخبگان، هزینه آپارتمان در خانه های استاندارد بالاتر از یک منطقه معمولی است.

اصل تناسب به این معنی است که حداکثر ارزش زمانی حاصل می شود که ویژگی ها و کاربری های ملک مطابق با نیازها و انتظارات بازار محلی باشد. برای مثالخانه ای با استخر، ایستادن در میان همان خانه های استخردار، بالاترین ارزش بازار ممکن را خواهد داشت. اگر همان خانه از ویژگی مهمی از اعتبار مانند استخر محروم شود، ارزش آن بلافاصله به اندازه ارزش استخر کاهش می یابد.

اصل عرضه و تقاضا یک اصل معروف اقتصاد کلاسیک است: قیمت توسط تعامل عرضه و تقاضا تعیین می شود.

اصل رقابت زمانی که سود در بازار شروع به افزایش می کند، بازار جذاب می شود، در نتیجه رقابت تشدید می شود و سود دوباره کاهش می یابد. رقابت ارزش بازار منصفانه را ایجاد می کند.

اصل تغییر ساده ترین اصل است که می گوید ارزش در طول زمان تغییر می کند: هیچ چیز برای همیشه ماندگار نیست.

اصل بهترین و کارآمدترین استفاده این اصل را می توان به طور جداگانه مشخص کرد. مطابق با آن، ارزیابی ارزش بازار یک شی، در صورت امکان، بر اساس تحلیلی انجام می شود که امکان تعیین بهترین و کارآمدترین استفاده را می دهد. این امر محدودیت های قانونی، تصمیمات مقامات محلی و البته امکان اقتصادی چنین استفاده ای را در نظر می گیرد. برای مثال، با داشتن کسب و کار خود، محصولات خاصی را با تقاضای محدود تولید می کنید. اگر تجزیه و تحلیل بهترین و کارآمدترین استفاده نشان دهد که یک تغییر جزئی در تجهیزات به شما امکان می دهد دامنه را گسترش دهید، بازارهای جدید پیدا کنید و درآمد را افزایش دهید، ارزش بازار کسب و کار بالاتر از استفاده از منابع موجود خواهد بود. حتی اگر قصد تغییر چیزی در ساختار تولید را نداشته باشید.

برای تعیین ارزش بازار در عمل ارزیابی، موارد زیر وجود دارد:

روش ارزیابی - روشی برای محاسبه ارزش یک شی ارزیابی در چارچوب یکی از رویکردهای ارزیابی.
رویکردهای ارزیابی - مجموعه ای از تکنیک ها و روش هایی که ترکیب اطلاعات اولیه و اجرای ارزیابی شی را بر اساس آن تعیین می کند (پرهزینه، مقایسه ای، سودآور).

برای تعیین ارزش بازار یک بلوک سهام در یک شرکت عملیاتی، از رویکردهای زیر در عمل ارزیابی استفاده می شود:

یک رویکرد از بالا به پایین که شامل سه مرحله است:

ارزش بازار معقول کل شرکت محاسبه می شود.
قسمت آن متناسب با بلوک سهام ارزیابی شده تعیین می شود.
تعیین می شود و سپس از سهم متناسب تخفیف برای ماهیت غیر کنترلی کسر می شود. در همین مرحله باید مشخص شود که تخفیف اضافی برای نقدینگی ناکافی چقدر ضروری است و چقدر است.

رویکرد افقی

با این رویکرد، تعیین ارزش کل شرکت ضروری نیست. داده‌های تخمین ارزش سهام غیر کنترلی را می‌توان از داده‌های مربوط به فروش سهام غیر کنترلی قابل مقایسه در شرکت‌های سهامی عام گرفته و با استفاده از روش بازار سرمایه محاسبه کرد. این روش مبتنی بر استفاده از قیمت های شکل گرفته توسط بازار آزاد سهام است. مبنای مقایسه قیمت تک سهم یک شرکت سهامی آزاد است.

اگر لازم است ارزشی در سطح بهره کنترلی به دست آید، باید حق بیمه کنترلی که ارزش مزیت مربوط به مالکیت سود کنترلی است، به ارزش به دست آمده به روش بازار سرمایه اضافه شود.

رویکرد پایین به بالا. می توان آن را رویکرد تقسیم سود نامید.

در این رویکرد، ارزیاب تمام عناصر ارزش سهام را که شامل سود تقسیم شده به صورت سود سهام، عواید حاصل از فروش سهام و حق بیمه کنترلی (در مورد ارزیابی سهام کنترلی) است، خلاصه می کند.

در رویکرد اول، ابتدا باید ارزش بازار کل شرکت (سهام کنترلی) را تعیین کنید. برای انجام این کار، از سه رویکرد نیز در عمل ارزش گذاری استفاده می شود که هر یک بسته به موقعیت خاص، شامل تعدادی روش مورد استفاده می باشد.

در هر رویکرد، تعدادی روش برآورد هزینه وجود دارد. تمام نتایج به دست آمده با روش های مختلف خلاصه می شود: به اصطلاح هماهنگی نتایج ارزیابی انجام می شود.

بر اساس استانداردهای ارزش گذاری، سه رویکرد برای ارزش گذاری وجود دارد: هزینه، مقایسه و درآمد. به طور جداگانه، می توانیم رویکرد کارشناسی را برجسته کنیم.

رویکرد هزینه (اموال). این رویکرد ارزش شرکت را از نظر هزینه بازتولید آن - ارزش موضوع ارزیابی از دیدگاه مالک یا فروشنده - در نظر می گیرد و بر اساس رویدادهای گذشته است. در این مورد استفاده می شود:

روش دارایی خالص

برای مواردی قابل استفاده است که سرمایه گذار قصد دارد شرکت را تعطیل کند یا حجم تولید را به میزان قابل توجهی کاهش دهد. بر اساس روش دارایی خالص، ارزش یک شرکت برابر است با تفاوت بین ارزش بازار منصفانه دارایی های شرکت و ارزش فعلی تمام بدهی های آن.

روش سود مازاد

شامل مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش شیء ارزیابی، بر اساس تعیین هزینه های لازم برای ترمیم یا جایگزینی شی، منهای استهلاک انباشته، که قابل جابجایی و غیر قابل جابجایی است.

استهلاک عبارت است از کاهش ارزش اشیاء با ارزش به دلایل مختلف. معمولاً سه نوع استهلاک (استهلاک) وجود دارد:

فیزیکی (تخریب به دلیل تأثیر فیزیکی محیط و زمان) - روش عمر مفید باقی مانده؛
عملکردی، اخلاقی (عدم انطباق فنی و تکنولوژیکی با شرایط مدرن، ظهور آنالوگ های پیشرفته تر در بازار):

هزینه های سرمایه اضافی؛
هزینه های مازاد تولید؛

خارجی، اقتصادی (به دلیل اقتصادی، سیاسی، سازمانی و برخی عوامل خارجی دیگر).

مشکل ترین نقطه در این رویکرد، تعیین هزینه استهلاک انباشته است.

روش ارزش نجات این شامل تعیین ارزش تعدیل شده کلیه دارایی های ترازنامه منهای ارزش کلیه بدهی های شرکت ، مقدار هزینه های مربوط به انحلال آن است.

اصل اساسی که رویکرد بهای تمام شده برای ارزیابی مبتنی بر آن است، اصل جایگزینی است، که از آن نتیجه می شود که هیچ خریدار آگاه و محتاط برای هیچ شیئی بیش از مقدار پولی که باید برای خرید یا ایجاد مجدد هزینه شود، پرداخت نخواهد کرد. مشابه در خواص مصرف کننده آن.ویژگی های شیء.

تحت رویکرد هزینه، ارزش بازار بر اساس هزینه های به دست آوردن یا ایجاد شی مورد ارزشیابی، یعنی بازیابی آن (هزینه جایگزینی کامل)، منهای مقدار استهلاک انباشته محاسبه می شود.

رویکرد مقایسه ای - مجموعه ای از روش ها برای ارزیابی ارزش یک شی بر اساس مقایسه موضوع ارزیابی با اشیاء مشابه که در رابطه با آنها اطلاعاتی در مورد معاملات با آنها وجود دارد.

در چارچوب این رویکرد، ارزیاب به عنوان راهنما از قیمت های واقعی بازار برای شرکت های مشابه (سهام) استفاده می کند.

آنالوگ موضوع ارزیابی از نظر ویژگی های اساسی اقتصادی، مادی، مکانیکی و سایر مشخصات در شرایط مشابه مشابه است.

رویکرد مقایسه ای از موارد زیر استفاده می کند:

روش بازار سرمایه;
روش معاملات یا روشی از فروش که بر قیمت‌های کسب واحد تجاری به‌عنوان یک کل یا سهام کنترلی در شرکت‌های مشابه متمرکز است.
روش ضرایب صنعت بر اساس استفاده از فرمول های خاص یا شاخص های قیمت مورد استفاده در صنایع منفرد. این ضرایب بر اساس مشاهدات آماری بلندمدت توسط مؤسسات تحقیقاتی ویژه از قیمت فروش بنگاه ها و مهمترین مشخصات تولیدی و مالی آنها محاسبه می شود.

روش های بازار سرمایه، معاملات و ضرایب صنعت، منوط به انتخاب دقیق یک شرکت آنالوگ، که باید از همان نوع شرکت مورد ارزیابی باشد، امکان پذیر است.

رویکرد مقایسه ای مبتنی بر اصل اساسی ارزش گذاری است - اصل جایگزینی، که از آن نتیجه می شود که هیچ خریدار محتاط برای یک شی بیشتر از هزینه یک شی مشابه در بازار پرداخت نمی کند.

برای برخی از انواع املاک و مستغلات (آپارتمان، دفاتر، کلبه)، وسایل نقلیه، یافتن یک شیء مشابه و حتی یکسان بسیار ساده تر از آن است که مثلاً هدف ارزیابی یک تجارت یا اشیاء غیر استاندارد املاک باشد. ارزیابی اشیاء مالکیت معنوی با روش مقایسه ای دشوارترین است.

مراحل اصلی فرآیند ارزیابی با استفاده از رویکرد مقایسه ای:

جستجو برای اشیاء قابل مقایسه با مورد ارزیابی شده؛
شناسایی تفاوت در ویژگی های کمی و کیفی اصلی؛
ایجاد تعدیل در قیمت اشیاء مشابه برای تفاوت های موجود با شی مورد ارزیابی؛
وزن کردن نتایج؛
تعیین ارزش بازار شی

رویکرد تطبیقی نیز مزایا، معایب و محدودیت‌هایی در استفاده دارد.

نقاط قوت: این تنها رویکردی است که اساساً بر اساس داده های بازار است. منعکس کننده رویه واقعی فعلی خریداران و فروشندگان است.

معایب: مشکلات در به دست آوردن داده ها در مورد اشیاء قابل مقایسه. نیاز به تعدادی اصلاحات؛ بر اساس رویدادهای گذشته است و انتظارات آینده را در نظر نمی گیرد.

این رویکرد فقط در صورتی قابل اجرا است که اشیایی مشابه با ارزش گذاری شده وجود داشته باشد که داده هایی در مورد تراکنش با آنها وجود داشته باشد.

همانطور که قبلا ذکر شد، در چارچوب رویکرد مقایسه ای، می توان از سه روش محاسبه بهای تمام شده استفاده کرد. برای محاسبه ارزش کل شرکت (سهام کنترلی) از روش معاملات و روش ضرایب صنعت استفاده می شود. برای محاسبه ارزش سهام اقلیت از روش آنالوگ شرکت (روش بازار سرمایه) استفاده می شود.

به دلیل توسعه نیافتگی و "عدم شفافیت" بازار سهام روسیه، ارزیابان اطلاعاتی در مورد فروش سهام کنترلی در شرکت های متعلق به همان صنعت که شرکت یا کسب و کار ارزش گذاری شده است ندارند. به همین دلیل نمی توان از روش تراکنش ها در محاسبات استفاده کرد.

عدم امکان بکارگیری روش ضرایب صنعت از فقدان داده های آماری گذشته نگر منعکس کننده رابطه بین قیمت بنگاه ها و نتایج مالی فعالیت های آنها ناشی می شود. بنابراین ارزیاب در عمل سعی خواهد کرد در رویکرد مقایسه ای تنها از روش بازار سرمایه استفاده کند.

این روش عبارت است از محاسبه قیمت یک سهم از شرکت که از طریق قیمت سهام شرکتهای مشابه ارزیابی می شود و شامل چندین مرحله است:

جمع آوری اطلاعات لازم؛
تهیه فهرستی از شرکت های مشابه؛
تجزیه و تحلیل مالی شرکت های همتا؛
محاسبه ضرایب تخمینی؛
انتخاب مقدار ضریب؛
تعیین ارزش نهایی سهام در حال ارزیابی؛
انجام تنظیمات نهایی

اول از همه، لازم است مشخص شود که کدام شرکت ها را می توان به عنوان آنالوگ در نظر گرفت. معیارهای مختلفی برای این کار وجود دارد که عمده‌ترین آنها شباهت صنعت، اندازه، چشم‌انداز رشد، ریسک مالی و غیره است. با این حال، به دلیل در دسترس بودن اطلاعات بسیار کمیاب در مورد شرکت های روسی، ارزیابان اغلب تنها شباهت صنعت را به عنوان معیار اصلی انتخاب انتخاب می کنند. در نتیجه، ارزیاب نمی تواند سهام شرکت هایی را که با موفقیت در بازار تجزیه و تحلیل شده فعالیت می کنند، که سهام آنها با موفقیت در سیستم RTS نقل قول شده و در معاملات در بورس های روسیه شرکت می کنند، شناسایی کند. برای اعمال روش بازار سرمایه نیز داشتن اطلاعات کامل از نتایج فعالیت اقتصادی بنگاه های آنالوگ ضروری است. به دلیل به روز نبودن اطلاعات مالی از فعالیت بنگاه های مورد نظر، اغلب نمی توان ضریب ارزش گذاری را محاسبه کرد و روش بازار سرمایه را در محاسبات به کار برد.

بر اساس موارد فوق، ارزیابان نمی توانند در هنگام محاسبه ارزش نهایی بازار ملک مورد ارزیابی، رویکرد مقایسه ای را اعمال کنند.

رویکرد درآمدی مبتنی بر سرمایه‌گذاری یا تنزیل سودی است که در صورت اجاره ملک دریافت می‌شود. نتیجه این روش شامل هزینه ساختمان و هزینه قطعه زمین (مجموعه ای از روش ها برای تخمین ارزش شی ارزیابی شده، بر اساس تعیین دوره های مورد انتظار از شی ارزیابی شده) است.

منظور از این رویکرد تعیین ارزش فعلی درآمد آتی از فعالیت های شرکت است. این بر این فرض استوار است که یک سرمایه گذار بالقوه برای یک تجارت معین بیشتر از ارزش فعلی درآمدهای آتی آن کسب و کار پرداخت نخواهد کرد.

رویکرد درآمدی مبتنی بر اصل انتظار است: هر دارایی که به منظور ایجاد درآمد به دست می‌آید دقیقاً به همان اندازه هزینه خواهد داشت که درآمد ایجاد می‌کند.

برای ارزش گذاری با استفاده از رویکرد درآمد، روش های ارزش گذاری زیر مهم ترین هستند:

روش سرمایه گذاری مستقیم (سود سرمایه).

انتخاب روش بستگی به این دارد که آیا انتظار می رود جریان نقدی از شی ارزش گذاری شده در طول زمان جریان تغییر کند یا خیر. اگر در دوره پیش بینی درآمد مورد انتظار تقریباً در همان سطح و نزدیک به فعلی باقی بماند، ارزیاب از روش سرمایه گذاری استفاده می کند. املاک و مستغلات، قطعات زمین (پرداخت اجاره)، شرکت های کوچک پایدار (به عنوان مثال، مغازه ها) اغلب ارزش گذاری می شوند.

روش سرمایه‌گذاری برای آن دسته از شرکت‌هایی که موفق به جمع‌آوری دارایی‌ها در نتیجه سرمایه‌گذاری در دوره‌های قبلی شده‌اند، منطقی است. به عبارت دیگر، این روش برای ارزیابی بنگاه‌هایی که از نظر سنی «بالغ» هستند، بسیار مناسب است.

روش سرمایه گذاری سود به معنای بیان ارزش بازار شرکت از طریق مقدار سود خالص برای یک دوره معین است (اغلب، سود آخرین سال گزارش انتخاب می شود). ابزار انتقال سود یک شرکت به ارزش آن، نرخ سرمایه است.

نسبت سرمایه، که به عنوان نسبت درآمد دائمی از یک شی به ارزش آن تعریف می شود، نه تنها بازده سرمایه سرمایه گذاری شده، بلکه بازده آن را نیز در نظر می گیرد. بنابراین، اگر شیئی ارزش گذاری شود که ارزش آن در طول زمان کاهش نیابد (مثلاً قطعه زمین)، ضریب سرمایه برابر با نرخ تنزیل است.

روش تنزیل جریان های نقدی (جریان نقدی خالص).

روش‌های تنزیل‌شده جریان‌های نقدی، بازار سرمایه و ضرایب صنعت بر ارزیابی شرکت به‌عنوان یک شرکت عملیاتی که به فعالیت خود ادامه می‌دهد متمرکز است.

روش جریان نقدی تنزیل شده مبتنی بر پیش بینی توسعه آتی بازار به عنوان یک کل، پیش بینی درآمد یک شرکت خاص و رساندن درآمد آتی به ارزش در تاریخ جاری است.

این روش برای ارزیابی بنگاه‌های جوانی که موفق به کسب سود کافی برای سرمایه‌گذاری در دارایی‌های اضافی نشده‌اند، اما محصول امیدوارکننده‌ای دارند و در مقایسه با رقبای موجود و بالقوه دارای مزیت‌های رقابتی واضح هستند، مناسب‌تر است.

اگر درآمد مورد انتظار در طول زمان تغییر کند (درآمد به طور نابرابر)، در این صورت از روش جریان نقدی تنزیل شده استفاده می شود (مثلاً در ارزیابی کسب و کار).

نرخ تنزیل به عنوان حداقل بازده مجاز سرمایه سرمایه گذاری شده تعریف می شود که در آن سرمایه گذار ترجیح می دهد در یک پروژه به جای سرمایه گذاری جایگزین در پروژه دیگری با درجه ریسک قابل مقایسه شرکت کند.

روش تقسیم سود

مزایای رویکرد درآمد: تنها رویکردی که انتظارات آتی در مورد هزینه ها، قیمت ها، سرمایه گذاری ها و سایر روندهای بازار را در نظر می گیرد. این شامل یک جنبه بازار است زیرا نرخ تنزیل مورد نیاز توسط بازار تعیین می شود.

معایب این رویکرد: مشکلات در توسعه یک پیش بینی، به دست آوردن اطلاعات داخلی در مورد موضوع ارزیابی، حدس و گمان.

رویکرد درآمد را می توان برای ارزیابی هر شی که درآمد ایجاد می کند استفاده کرد.

گاهی اوقات استفاده از یک رویکرد یا رویکرد دیگر کاملاً غیر منطقی است. اگر ارزیاب از هیچ یک از رویکردها استفاده نکند، موظف است تصمیم خود را توجیه کند.

به هر حال، اشیایی وجود دارند که به طور کلی ارزیابی آنها با استفاده از هر یک از روش های موجود بسیار دشوار است. امکان استفاده از هر رویکرد و عینیت ارزش محاسبه شده با هر روش به طور قابل توجهی به نوع دارایی و هدف ارزیابی بستگی دارد.

فرض کنید باید نقاشی کازیمیر مالویچ "میدان سیاه" را ارزیابی کنیم. در این مورد رویکرد کارشناسی دیگری قابل اجرا است که در هیچ استانداردی تجویز نشده است. در واقع رویکرد کارشناسی، نظر ارزیاب صرفا بر اساس تجربیات وی و بدون اعمال محاسبات است. بخش محاسبه در رویکرد کارشناسی کاملاً وجود ندارد. بر اساس تجربه خود، شهود، ارزیاب می تواند کاملاً دقیق ارزش بازار احتمالی حتی منحصر به فرد ترین شی را بدون انجام هیچ محاسباتی تعیین کند. سخت ترین چیز در مورد این رویکرد، منعکس کردن نتایج آن در یک گزارش است.

در زرادخانه هر ارزیاب، هنوز یک روش جهانی در هر سه رویکرد استفاده می شود، به اصطلاح روش 3P (روش "سه p"): "کف - انگشت - سقف". ارزیابان در سخت ترین موارد به ارزیابی با استفاده از این روش متوسل می شوند: زمانی که استفاده از روش های دیگر امکان پذیر نیست یا به نتایج مطلوب منتهی نمی شود یا ارزیاب روش های دیگر را نمی شناسد.

م.گاسپاریان

مدیر کل

LLC "Unity-Audit"